25 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’ne İlişkin Açıklamalar

24 Mayıs 2026 tarihli ve 33263 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 25 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği, 7524 ve 7566 sayılı Kanunlarla Kurumlar Vergisi Kanunu ve Gelir Vergisi Kanunu’nda yapılan düzenlemeler çerçevesinde birtakım açıklamalar getirmektedir. Tebliğ; gayrimenkul yatırım fon ve ortaklıklarının istisna şartlarına, istisna uygulamalarında kar ve zararların nasıl değerlendirileceğine, nakdi sermaye artışı üzerinden hesaplanan faiz indiriminin uygulanma dönemlerine ve yurt içi asgari kurumlar vergisinden indirilebilecek yatırıma katkı tutarının hesaplanmasına ilişkin örnekli açıklamalara yer vermektedir. Aşağıda Tebliğ’deki başlıca düzenlemeler özetlenmiştir.

1. Gayrimenkul Yatırım Fon ve Ortaklıklarında Kar Dağıtım Şartı

1/1/2025 ve sonrasında elde edilen kazançlara ilişkin olarak, taşınmazlara yatırım yapan fon ve ortaklıkların kurumlar vergisi istisnasından yararlanabilmeleri için; sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sini, ilgili hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar ortaklara dağıtmaları şartı getirilmiştir. Tebliğ, bu şartın uygulanmasına ilişkin usul ve esasları detaylandırmaktadır.

1.1 Taşınmaz kazancının hesaplanması

Kar dağıtımına esas taşınmaz kazancı, taşınmazlardan sağlanan hasılattan bu faaliyetle ilgili gider ve maliyet unsurları düşüldükten sonra bulunan tutar esas alınarak belirlenir. Taşınmaz faaliyetleri veya toplam faaliyetler zarar ettiğinde istisna uygulaması bakımından kar dağıtım şartı aranmaz. Bununla birlikte taşınmaz faaliyetleri kâr, diğer faaliyetler zararlı ise ve toplam kazanç taşınmaz kazançtan düşükse, toplam kazancın yarısının dağıtılması istisna koşulunu yerine getirmek için yeterli kabul edilir.

Örnek: Taşınmaz faaliyetlerinden 1.000.000 TL kazanç, diğer faaliyetlerden 600.000 TL zarar olması hâlinde toplam kazanç 400.000 TL olur ve bu tutarın %50’si olan 200.000 TL’nin dağıtılması yeterli sayılacaktır.

1.2 Müşterek giderler ve amortismanların dağıtımı

Taşınmaz faaliyetleri ile diğer faaliyetlerin birlikte yürütülmesi hâlinde müşterek genel giderler, ilgili faaliyetlere ilişkin cari yıl maliyetlerinin birbirine oranı esas alınarak paylaşılır. Müşterek kullanılan tesisat, makine ve taşıtlara ilişkin amortismanlar kullanım gün sayılarına göre paylaştırılacaktır; kullanım süresi belirlenemiyorsa bu amortismanlar müşterek genel giderlerle birlikte dağıtıma tabi tutulur.

1.3 Net dağıtılabilir kar ve diğer hususlar

• Portföyüne taşınmaz dâhil edemeyen veya inşaat projeleri gerçekleştiremeyen fon ve ortaklıklar için kar dağıtım şartı uygulanmayacaktır.
• Avans kar payları, kar dağıtım hesabında dikkate alınır; karın sermayeye eklenmesi ise kar dağıtımı sayılmaz.
• Türk Ticaret Kanunu uyarınca ayrılması gereken kanuni yedek akçeler dikkate alınabilir; taşınmaz gelirlerine isabet eden kanuni yedek akçe düşüldükten sonra kalan kazancın %50’sinin dağıtılması gerekir.
• Kar dağıtımında sermaye piyasası mevzuatına göre belirlenen net dağıtılabilir kâr esas alınacak, ancak bu tutar Vergi Usul Kanununa göre tespit edilen kârı aşamaz; bu durumda VUK’a göre belirlenen tutar esas alınır.

2. İstisna Uygulamalarında Kar ve Zararların Değerlendirilmesi

Tebliğ’e Kurumlar Vergisi Genel Tebliği kapsamında “İstisna uygulamalarında kar ve zararların değerlendirilmesi” başlıklı yeni bir bölüm eklenmiştir. Buna göre istisnalar iki şekilde ele alınır: faaliyet esaslı istisnalar ve işlem esaslı istisnalar.

2.1 Faaliyet esaslı istisnalar

Faaliyete özgülenen istisnalarda ilgili faaliyet bir bütün halinde değerlendirilir ve kazanç o bütünlük çerçevesinde tespit edilir. Örnek uygulamalarda teknoloji geliştirme bölgelerinde yürütülen projeler gibi durumlarda farklı projelerin kazanç ve zararları netleştirilerek faaliyet bazında sonuç dikkate alınır.

Örnek: İki ayrı projeden biri 2.500.000 TL kâr, diğeri 1.000.000 TL zarar vermişse, faaliyet bazında net 1.500.000 TL kazanç istisna kapsamında dikkate alınır.

2.2 İşlem esaslı istisnalar

İşlem bazlı istisnalarda her bir işlem için kazanç veya zarar ayrı ayrı tespit edilir; işlemler arasında netleştirme yapılmaz. Örneğin, aktifindeki iki ayrı taşınmazı alacaklı banka karşılığı satan bir şirkette bir satıştan sağlanan 3.500.000 TL kazanç istisna kapsamında değerlendirilirken, diğer satıştan doğan 1.500.000 TL zarar beyanname kapsamında kanunen kabul edilmeyen gider olarak işlem görebilir. Yani işlem esaslı istisnalarda her işlem kendi sonucu itibarıyla ele alınır.

3. Nakdi Sermaye Artışı Üzerinden Hesaplanan Faiz İndirimi

Tebliğde nakdi sermaye artışı üzerinden hesaplanan faiz indiriminin uygulanmasına ilişkin açıklama genişletilmiştir. Buna göre faiz indirimi yalnızca yıllık hesap dönemi itibarıyla değil, aynı zamanda dördüncü geçici vergi dönemi itibarıyla da uygulanabilecektir.

4. Yurt İçi Asgari Kurumlar Vergisinde Yatırıma Katkı Tutarının Tespiti

Tebliğ, yurt içi asgari kurumlar vergisinden indirilecek yatırıma katkı tutarının nasıl hesaplanacağına ilişkin açıklamalar içerir. Buna göre:

• 2/8/2024 tarihinden önce düzenlenmiş yatırım teşvik belgelerinde kayıtlı yatırım tutarları hesaplamada dikkate alınacaktır.
• 2/8/2024 tarihinden sonra teşvik belgesine eklenen veya yapılan revizeler sonucu ortaya çıkan yatırım artışları hesaplamaya dâhil edilmeyecektir.

Bu düzenleme uyarınca, teşvik belgesini 2/8/2024’ten önce alan ve daha sonra revize eden mükellefler, yurt içi asgari kurumlar vergisinden indirilmeyen vergilerini, 2/8/2024 öncesi yatırıma ilişkin tutarı dikkate alarak veya oranlama yaparak tespit edebileceklerdir. Tebliğde her iki yöntemle yapılacak hesaplamalara ilişkin örneklere yer verilmiştir; ayrıca 2/8/2024 sonrası eklenen yatırım tutarlarına isabet eden yatırıma katkı tutarının asgari kurumlar vergisinden indirilemeyeceği açıkça belirtilmiştir.

Tebliğin tam metni için Resmî Gazete duyurusuna bakılabilir:

Kurumlar Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 1)’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Seri No: 25)

Saygılarımızla,

Ventera Partners